Investir dans un crowdfunding immobilier, c’est percevoir des bénéfices par le biais des intérêts d’un prêt dans le cadre du financement participatif. Il s’agit alors de les déclarer auprès de l’administration fiscale. C’est sur la base de l’imprimé fiscal unique (IFU) que ladite déclaration est réalisée ; cet imprimé récapitule les différents montants, dont ceux à déclarer.
Rappel sur la fiscalité
Les intérêts issus de l’investissement seront imposés suivant deux options au choix. Soit par l’impôt sur le revenu (additionné des prélèvements sociaux), soit par le PFU ou prélèvement forfaitaire unique de 30%.
Rappelons que le PFU se compose des prélèvements sociaux de 17.2% et de l’IR forfaitaire de 12.8%. Quant à l’impôt sur le revenu, si l’investisseur choisit cette option, il sera calculé sur la base du barème progressif, en plus des prélèvements sociaux de 17.2%. Dans ce cas, l’investisseur profite d’un abattement de 40% qui est applicable sur les intérêts qu’il a perçus.
Quid sur les pertes ?
Un bon crowdfunding est celui qui réussit, c’est-à-dire qui génère des gains, par le biais des intérêts – de l’ordre de 8% à 10% en moyenne. Toutefois, à toujours garder en tête que, comme tout investissement, ce type de placement peut aussi générer des pertes en capital. Du point de vue fiscalité, ces pertes sont donc déductibles, mais sous certaines conditions. Ainsi, c’est sur les intérêts générés par d’autres prêts participatifs que l’amputation de ces pertes est réalisée. Cela pour les prêts au cours de la même année.
La déclaration via l’imprimé IFU
L’IFU est disponible sur les plateformes de crowdfunding immobilier, et la déclaration se fait à partir de celle qui émane de cette dernière et ce, par projet remboursé. Il suffit, pour la plupart, de les télécharger depuis la plateforme proprement dite. Les montants sont ensuite reportés sur la déclaration classique via le formulaire n°2042.
Quid de l’Impôt sur la fortune immobilière ?
En investissant dans un crowdfunding immobilier, l’investisseur place son argent dans la pierre. Il ne devient pas propriétaire du bien financé pour autant, mais soutient plutôt le promoteur immobilier dans l’exécution des travaux de construction et ce, sur le plan financer. Par conséquent, c’est ce dernier qui sera imposé à l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) et non l’investisseur ayant rejoint le financement participatif.
Le crowdfunding immobilier est-il un placement avantageux ?
Il s’agit d’investir dans l’immobilier certes, mais en jouant le rôle des établissements de crédit puisqu’il est question de prêter uniquement de l’argent et de percevoir, en retour, le remboursement de la somme prêtée ainsi que les intérêts. Le crowdfunding immobilier est rentable dans le sens où ces intérêts sont préalablement connus et qu’ils sont très attractifs comme nous l’avons indiqué ci-dessus. L’épargne est bloquée pendant une courte période, allant de 12 mois à 3 ans, en moyenne. Il est également possible d’investir dans plusieurs programmes, sachant que le ticket d’entrée est de seulement 1 000 euros par projet. Pas d’autres contraintes à prévoir pour l’investisseur : celui-ci souscrit, prête son argent et perçoit son remboursement ainsi que ses gains à terme.
Voici les inconvénients du crowdfunding immobilier : il n’est pas adapté à ceux ayant un horizon de placement sur le long terme. Dans ce cas, il vaut mieux plutôt se tourner vers la pierre-papier telle que la société civile de placement immobilier (SCPI) ou l’organisme de placement collectif immobilier (OPCI). En investissant dans un crowdfunding immobilier, l’investisseur ne peut pas non plus jouir de l’effet de levier issu d’un prêt bancaire, comme dans le cas d’une SCPI, puisqu’il ne perçoit les fruits de son investissement qu’à l’échéance fixée (soit après 12 mois à 3 ans).