Si vous souhaitez intégrer de l’immobilier neuf dans votre patrimoine tout en ayant la possibilité de réduire votre impôt sur le revenu, songez au dispositif Pinel. Celui-ci permet de dynamiser le marché des logements dans les villes tendues, qui sont localisées dans les zones A Bis, A et B1. Ce dispositif est valide jusqu’en décembre 2024. Comment fonctionne la loi Pinel et de quelle manière rentabiliser votre investissement ?
Immobilier neuf à usage de logement principal
L’immobilier doit être exploité à titre de logement principal du locataire, et il sera acquis en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Vous pouvez aussi opter pour des locaux vétustes que vous devez alors rénover afin qu’il soit adapté aux exigences d’un logement, en plus d’atteindre les mêmes performances énergétiques et environnementales que le neuf. Rappelons que la nouvelle règlementation RE 2020 est entrée en vigueur depuis le 1er janvier 2022, succédant ainsi à l’ancienne RT 2012.
Comment rentabiliser l’investissement ?
Il convient d’analyser les avantages et les inconvénients pour chaque option, c’est-à-dire opter pour le neuf ou saisir l’opportunité qu’offre l’ancien, en tenant compte du coût des travaux à réaliser. Prévoyez donc une simulation dans ce sens, en sachant par ailleurs que les frais de notaire en seront fonction (plus importants en cas d’achat dans l’ancien).
Quel emplacement ?
Le choix de la ville est primordial pour réussir votre investissement, et il n’est pas souvent aisé de trouver l’emplacement idéal puisque de nombreux paramètres sont à tenir en compte.
Comment bien choisir pour un rendement optimal ?
Il vaut mieux bien analyser le dynamisme économique de la région, de même que le taux de chômage, afin d’anticiper les éventuels risques d’impayés en matière de loyers. Évitez les villes Pinel que les promoteurs ont privilégiées en raison de la « concurrence », non seulement au moment de la mise en location – l’offre pourrait être supérieure à la demande – mais aussi au moment de la revente, à l’expiration de la période d’engagement qui est de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Vous pouvez faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine pour vous aiguiller sur le choix de la localité, en tenant également compte de votre propre lieu de résidence.
La typologie du logement en fonction des locataires ciblés
Vous avez l’autorisation de faire louer le logement à un membre de la famille – avantage que permet exceptionnellement la loi Pinel. Vous êtes aussi libre de le mettre en location à un tiers, et dont la typologie sera fonction de l’emplacement et de la ville que vous avez choisie.
Comment sécuriser loyer et rendement ?
Veillez à bien cibler le type de logement qui sera en adéquation avec le profil des locataires : étudiants (studio ou appartement pour la colocation), seniors (appartement aménagé en fonction de leurs exigences en matière de dépendance et de mobilité réduite), couple avec enfants, etc. Le but est de sécuriser les loyers, c’est-à-dire éviter les vacances locatives provoquées par de fréquents turnovers.
La réduction d’impôt
Le principal attrait de la loi Pinel est la réduction fiscale qui est calculée à partir du montant total de l’investissement. Le taux est fonction de la durée d’engagement : pour 6 ans, il est de 12%, pour 9 ans de 18% et pour 12 ans de 21%.
Comment rentabiliser les gains fiscaux ?
Sachez avant tout que vous mettez un bien en location et que, par conséquent, vous percevez des loyers. Ceux-ci sont soumis à l’impôt sur les revenus fonciers. Or, vous défiscalisez de l’autre côté. Il est donc déterminant d’anticiper ce que l’administration fiscale vous prélève et ce qu’elle vous verse réellement. Pour cela, réalisez le maximum de simulation afin de définir les loyers qui seront les plus appropriés. Ce, tout en sachant que vous êtes soumis à un plafonnement imposé par la loi.