Pour défiscaliser dans l’immobilier, vous pouvez choisir d’investir via la loi Pinel qui est un dispositif remplaçant la loi Duflot, et qui a été lancé en 2015. L’avantage avec ce nouveau dispositif, c’est la flexibilité en ce qui concerne le choix de la période d’engagement, avec 3 options possibles : 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Quelle est la meilleure période à choisir ?
La période de 6 ans et 9 ans pour réduire 2% d’impôt par an
C’est en fonction des besoins en défiscalisation que l’investisseur choisira la période d’engagement, sachant que pour 6 ans, la réduction d’impôt est de 12% et pour 9 ans, elle est de 18%, soit 2% par an. En revanche, le taux de défiscalisation est revu à la baisse à partir de la dixième année, soit seulement 1% par an, pour donner lieu à une défiscalisation totale de 21%.
Il vaut mieux commencer par s’engager sur une durée de 6 ans et évaluer ensuite ses besoins par rapport à l’évolution de sa charge fiscale. La reconduction de 3 ans est ensuite recommandée dans ce cas, toujours selon la situation fiscale et compte tenu du rendement généré.
Les critères à retenir avant la reconduction sur 9 ans, voire sur 12 ans
Avant de décider de la reconduction, il est donc intéressant de réaliser un bilan sur les gains d’impôt réels encaissés, de même que le rendement de l’investissement. À prévoir également d’éventuels travaux de rénovation, sachant qu’à partir de 6 ans, le bien n’est plus considéré comme étant neuf. Idem à partir de la dixième année ; ce qui implique de réaliser une nouvelle simulation par rapport à ces charges, et toujours en fonction des loyers encaissés.
Le loi Pinel est plutôt rentable pour un contribuable à forte imposition. Notons cependant que ce dispositif est aussi accessible à tous via les SCPI ou sociétés civiles de placement immobilier et ce, indépendamment de la charge fiscale de l’investisseur. Les conditions sont les mêmes en ce qui concerne la durée d’engagement, et on parle plutôt de durée de détention des parts, qui est plutôt fixée par la société de gestion.
Rappel sur le fonctionnement de la loi Pinel
L’investisseur doit se conformer à certaines exigences pour avoir accès au dispositif Pinel :
- sur le logement : il doit être acquis neuf, en VEFA, généralement auprès d’un promoteur immobilier. Celui-ci sera conforme au label BBC 2005 et à la règlementation thermique RT 2012. Afin de bénéficier du dispositif Pinel+ qui permet de bénéficier de tous les avantages fiscaux actuels à partir de 2023, le logement devra répondre à des exigences thermiques et environnementales plus élevées, telles que la RE 2020. De plus, il sera localisé dans les quartiers prioritaires, tandis que la surface habitable et celle extérieure devront également respecter de nouvelles normes imposées par la loi. Rappelons que c’est à titre de résidence principale que le logement sera occupé
- sur l’emplacement : la loi Pinel n’accepte que les immeubles implantés dans les communes de la zone A Bis (Paris et ses couronnes), A (grandes agglomérations) et B1 (moyennes agglomérations). La demande locative est en effet plus importante dans ces communes
- sur la mise en location : d’autres obligations sont à considérer, dont celles se rapportant à la mise en location, et plus précisément aux loyers. Ceux-ci sont règlementés et le loueur est contraint de respecter les plafonds fixés par décret avant de les calculer. Il existe deux plafonds : ceux se rapportant aux ressources du locataire d’une part, et ceux relatifs à la zone, qui sont évalués sur la base du mètre carré. La composition familiale du locataire est également prise en compte dans le calcul du loyer.